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不動産の料金について
不動産査定の準備
不動産の料金について
査定額ってどうやってだしてるの・・？そんなあなたもこのトピックスを参考に不動産料金のことについて勉強してみましょう！あなたにあった不動産を見つけられるように！
2017年
3月
17日
金
あなたの不動産を担保にできる～不動産担保ローン～
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りる商品のことです。例えば、クレジットカードのキャッシングなどは、その人の信用力をもとにお金を借りるという「無担保」型ですが、不動産担保ローンはその人の信用力に加え、不動産の価値に応じてお金を借りるという違いがあります。
どれだけ豪邸を持っている人でも、何らかの収入のある人ではないと融資を受けることはできないのです。
まったくの無収入の場合、お金を融資したとしても、返す見込みがない。その場合、まったくお金が返ってこなかったら融資を出した方が困ってしまうからです。
資金使途は自由で主にその他金融機関や銀行が提供しています。
不動産を担保にお金を借りるわけですから、当然のごとく、その不動産には抵当権もしくは根抵当権の設定登記がされます。そしてその意味するところは、もしも返済できない場合に金融会社は不動産を売却し、売却代金から貸したお金を回収するということです。担保にした不動産は失うことになります。
また、不動産を売却しても担保価値が下がっていて返済できない場合（担保割れ状態）は、その残金の不足分も返済もしなければいけません。
不動産担保融資の基礎知識
不動産があれば必ず利用できるものではありません。
ただし、担保価値を評価し、その評価の範囲内での融資ということになりますし、評価額や金利は金融機関によって違います。
金利が低めに抑えられていますが、返済困難になった時でも、不動産の担保があり、貸し手のリスクが軽減されているからに過ぎません。
不動産を担保に借入れには手続きが必要で費用が掛かります。ローンが利用出来るようになるまでに、調査・鑑定が必要ですし、融資実行時には不動産登記簿謄本に登記する必要があり、登記費用・印紙代が実費になるのは当然ですし、諸経費も掛かります。1,000万円を不動産担保ローンで借入れる場合の手数料は3％から5％。
不動産担保ローンは実質年率で考えなければいけません。融資を受けるときにかかる諸経費だけでなく、解約したときの手数料なども計算に入れておかなければ、有担保であることの低金利だけが強調されていて、実質年率を見逃しがちになるからです。
不動産担保ローンのメリット・デメリット
メリット
- 審査が通りやすく、不動産ローンの中でも大体の人が利用できる
- 金利が低い（無担保ローンに比べればの話ですが、低いものであれば４％代の金利で済むケースもあります。）
- 担保にいれる不動産にもよりますが、高額の融資を受けることができます。（３００万円からの融資となり、上限は１億円のケースが多い）
デメリット
- 不動産を無くす可能性がある
- 担保価値が下がっていた場合、不動産を売却しても返済しきれない場合があります。担保割れと言われる状態ですが、そうなると足りなかった分の返済も必要となります。住む家を失い、さらに残りを返済となるとかなり苦しい状態になります。
具体的にどんなときにこの不動産担保ローンを利用すると便利なの？
この不動産担保ローンというのは、生活において、そして人生において、いろいろな場面で活用できる融資です。 では、実際にはどんな場面でこの不動産担保ローンを利用することができるのでしょうか。
たとえば、住宅ローンの借り換えの資金にするなどです。 金利が高いときに、家を建てようと住宅ローンを借りた人もいるでしょう。 その、住宅ローンを金利が低くなった今、借り換えたい！そう考える人もいると思います。
でも、その借り換えのときにも頭金が必要となります。その頭金の資金として、この不動産担保ローンを利用する。とても良い手段ではないかと思います。
その他にも、車の購入資金にするなど、住宅担保ローンにはいろいろな使い道があります。
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不動産担保ローンの借り換え時の注意点
クレジットカードのキャッシングと違って、不動産担保融資を借り換える時期については、タイミングが必要です。
今 現在、手続き中のローン会社から、新しいローン会社へ借り換える場合、一般的には、完済、または、解約に伴う注意事項にもある通り、ローンの残債をすべて 精算するという規定があるのです。 この規定が当てはまらない場合もありますので、途中で借り換えをされる場合は、ローン会社に確認されて下さいね。
ですが、多くの場合、新しく借り換えをするローン会社から、その精算分の融資を受けなければできないのでは？担保提供した不動産に、抵当権が設定されておりますので、その抵当権を抹消しなければ、新しい借り換え先からの融資は受けられないのです。
まとめますと、不動産担保融資を借り換えするときは、今利用中のローンを精算することと、新しい借り換え先からの融資を、同時期に行う必要があるということです。
不動産担保融資の審査規定は銀行によって違う
不動産担保融資に関しても、それぞれの金融機関、ローン会社ごとに、独自に定められた審査規定があり、上限限度額の設定が行われております。
一 般的な不動産担保融資の限度額は、担保提供した評価の基準によって決まります。長期間よりも短期間の方が上限限度額が高い設定になっているようですが、そ れでも、相場の7割が上限だそうです。
担保に提供した不動産の評価額が、融資金額よりも高くても、金融機関ごとに上限限度額が定められた上限を上回る融資 は、受け付けてもらえませんので、ご注意下さいね。
お金を借りるのに費用が掛かるのが不動産担保融資の大きな特徴
不動産担保融資の経費も実質年率と同じです。
不動産担保融資を申込むとさまざまな必要書類が必要となります。担保となる、土地やマンション、家などの不動産の資料は、土地建物登記簿謄本、公図、建物 平面図や建物位置図、地積測量図、住宅地図などがあり、管轄法務局で取得する必要があります。この他にも、印鑑証明書や住民票は市役所などで取得する必要
がありますし、費用が掛からなくても借入金残金証明書や残高証明書、給与証明書になる確定申告書なども必要です。
不動産担保融資の担保価値は、これらの必要書類によって鑑定や審査が行われるのです。また無担保型の審査と違って、有担保型の不動産担保融資では融資を受ける際の諸経費が必要だったり、不動産調査料が調査会社に、公正証書は公証人役場に、金銭消費賃借のための収入印紙や、根抵当権の登記費用が司法書士にとそ れぞれの費用が掛かるのです。
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不動産担保融資は住宅ローンとは違います
不動産担保ローンは、既に所有している不動産を担保として融資を受けるというローンであり、融資金の用途に制限はありません。 担保となる不動産の評価額によって、融資される金額が左右されます。
ま た、担保とする不動産には抵当権が設定されますので、返済不能となってしまった場合には、担保とした不動産は競売に掛けられることになりますので、不動産 を失うことになります。 競売による売却代金は、借入金の返済に充てられますが、売却代金が返済残額に満たない場合には、その分の債務は残ることになります。
住宅ローンは、本人やその家族が住むための住宅を新規に取得すること、または増築や改築、他社からの住宅ローンの借り換えのためのローンのことを指しています。
将来設計を見据えたうえで利用しましょう！
冒頭で少し触れたように、不動産担保ローンはその人の「信用力」に加え、「不動産の価値」を調査しお金を融資します。しかし、実際に家計相談に乗っていると、その人の信用力が軽視されているように感じることがあります。
融 資を受けたときの状況を遡って推測してみると、もうその時点で近い将来、返済ができなくなるという困窮した状況の中、不動産を担保に取り融資されていると 感じる場合があるのです。もしそうならば、決して良心的とはいえるものではありません。完全なビジネスライクなもので、利用者の気持ちや将来設計を無視し たものともいえるでしょう。
自分の住んでいる家を担保にする場合が多いので、もし返済できなくなった場合、住んでいる家を失うことになってしまいます。大切な家・マイホームを守るためにも慎重に考えた方が良い商品です。
不動産担保ローンのお問い合わせ・お申込みはこちら
総合マネージメントサービス
まずは無料査定申込をおこない、計画を立ててみましょう。 ホームページから簡単に無料査定申込ができます。 もちろん、電話（フリーダイヤル）やＦＡＸからもお問い合わせ可能です。
不動産を所有しているけれど、資金作りのためにどのように活用すればいいのかわからない。不動産を活用する資金作りに関することなら、何でもご相談ください。
つばさコーポレーション
ご返済金額シミュレーションがホームページにて簡単にできます。
借り換えのご相談など、いつでも対応させていただきます。まずはお気軽にご相談ください。お電話、ファックス、メールフォームからでもご相談をお受けしております。当社スタッフが丁寧にお答えさせて頂きます。
日宝
不動産担保ローン、住宅購入ローンを扱って３３年。 担保可能なものは一戸建て、マンション、土地、収益物件、別荘、 借地権、底地、共有持分、調整区域、再建築不可物件など多岐に渡ります。 もちろん全国対応！ 他の金融機関では難しかった案件も「迅速」「適確」「誠実」を モットーに最大限の努力をいたします。
2015年
2月
05日
木
不動産購入は今がシーズンです！
家を買うタイミングはいつがいい？
一年というサイクルの中で不動産市場（売買）にもシーズンがあります。このシーズンをどう捉えて動くか、シーズンにはそれなりの理由もあり、 その背景をどう考えて判断するか、住まい探しにも影響があります。
新年の区切りはお客様と同様に営業側にも言え、 よし今年は頑張るぞ～とスイッチが入ります。
お客様も大勢お見えになり、営業のモチベーションも高く、 不動産市場は活況になっていきます。
３月末になってくると、不動産会社や建築会社の決算・年度末の追い込みで、 契約ベースでの売上計上を増やすため、営業にも熱が入り、 年明けからのシーズンに一度区切りがつきます。
４月は、お客様が年度明けでバタバタしていることもありますが、 大きな会社では人事異動があり、そのため、新しい組織が立ち上がるのに 時間がかかることから、営業活動そのものが停滞する。
ＧＷで体制も整い、来客増からの勢いも相まって、シーズンが幕開け。
６月に第一四半期の締めもくることや気候などから一度シーズンが閉まる。
夏休み前に住まい探しが行楽気分で落ち着く心理は営業側にも同じことが言え、 ７月から８月前半にかけては営業活動は低迷。お盆休みが過ぎると 第二四半期・上半期の締めになる９月に向けての営業活動にスイッチが入る。
10月、11月は秋のシーズンの余波・流れで進んでいくが、12月に入り、 第三四半期の締めはあるものの、お客様の動きが鈍くなって、シーズンは終わっていく。
不動産は縁ものである側面もあり、これはいいなと思える物件があれば買い時であり、 このシーズンのオンオフに関わらず自分のペースで進めることが一番です。
しかし、この流れに入ってしまうことを避けることができませんので、 巻き込まれることなく、逆手にとって上手く流れを使うことが必要です。
購入者側から見ればシーズンオフの時期、売主側から見れば逆というのが 需給バランスから考えたタイミングです。シーズンオンオフには理由もあるので、 それに自分が合わせられるか、あわせづらい事情があるにも関わらず、 シーズンだけでタイミングを決めるのはダメ。
シーズン中であれば、物件数は多い、競争も激しい、価格も高めになりがち。 シーズンオフは、物件数は少ない、競争も緩い、価格も抑えぎみ。 どちらがベストと言えるものではないが、こういう状況を踏まえておくと、 行動・判断の目安になります。
最後に、シーズンを上手く使う秘訣。
それは、事前準備をしっかりとして、いつでも動けるようにしておくことです。 急にバタバタというのはダメ、流れに乗れない。 なお、みんなが事前準備をしっかりすると、シーズンの変動は少なくなります。
不動産購入の流れ
不動産購入の流れは、大きく分けると8つのステップに分かれます。資金計画に はじまり、物件見学やご契約、ご入居から確定申告にいたるまで、疑問点や注意点をわかりやすくまとめました。
資金計画
不動産は金額がとても大きい買い物です。
まずはじめの段階で、不動産購入にかかる総額をしっかりと把握しておくことが大切です。
購入相談・情報収集
購入物件の価格、地域、駅からの距離、広さや間取り、環境や利便性・・・ご購入物件の決定に際して、どれも重要な要素となってきます。
しかし、購入物件にはそれぞれ個性があり、長所もあれば短所もあります。
限られた予算、限られた時間の中で、お客様にとってオンリーワンの物件を探し出すためには、事前に譲れない条件は何かなど、ご要望の優先順位を明確にしておくことが重要になってきます。
物件見学
物件の状態や周辺の環境を知ることができる現地見学。
気に入った物件が見つかったら、どんどん物件を見に行かれることをおすすめします。
不動産売買契約
これだ！という物件に出会えたら、売主様に対し、「購入したい」という意思表示を書面（不動産購入申込書）で行います。これを受けて、具体的な価格やご条件の交渉に入りますので、物件価格や引渡しの時期など、買主様の購入希望条件を担当者に伝えます。
売主様・買主様双方にご納得いただいて、気持ちよく契約にのぞんでいただけるよう、三井住友トラスト不動産のノウハウを駆使し交渉いたします。
購入価格だけではなく、引渡しなどの諸条件もしっかりと確認しておきます。
住宅ローン契約
住宅ローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借入れの申込を行います。
金融機関は三井住友信託銀行をはじめ、ご自由にお選び頂けます。
ローンにはさまざまな商品がありますので、金融機関がお決まりでない方は担当者にご相談ください。
残代金の支払い・物件の引き渡し
融資承認によって不動産購入時における残代金の支払い準備は整いました。
いよいよ取引の最終章となります。
物件への入居準備
お引越し前後は、電気・ガス・水道・電話・プロバイダの移転手続きをはじめ、役所・学校などへの届け出、金融機関・保険会社への住所変更届が等々、数多くの手続きが必要です。
確定申告
住宅ローンでご自宅を購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」（住宅借入金等特別控除）が受けられる場合があります。
住宅ローン控除の適用を受けられる方は、ご入居後、確定申告の手続きが必要です。
確定申告は、入居した翌年に行います。
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2014年
8月
11日
月
不動産が高く売れる季節って？
不動産が高く売れる季節ってご存じですか？
不動産の相場は景気や立地条件等、色々な条件を考慮して決まるものですが
一年の中には不動産が高い時期・安い時期というものが存在します。
不動産が高く売れる時期……それは春です！
春は新しい生活の始まる時期。新しい職場や学校のために、引越しをする人が増える時期でもあります。
引越しをする人が増える……つまり、新しい不動産を求める人も増える！
不動産は需要と供給のバランスで値段が決まりますから、需要の高まる春は不動産が高く売れるのです。
逆に、夏は不動産が安い時期です。
考えてみてください。暑い季節に遊びもせず、せっせと荷造りをして重い荷物を準備して、慣れない新居に移住したいと思うでしょうか。まあ思わないわけです。
夏には引越しが少なくなる。つまり新しい不動産を求める人も少ない時期なのです。
売却期間を長く想定している方なら影響は少ないでしょうが
早く売ってしまいたい人に夏は厳しい季節と言えます。
まとめ
不動産を高く売るなら春！
とは言っても、春は何かと忙しい季節です。
世の中には季節に左右されない優良物件も存在しますので、まずは一度査定を受けてみてはいかがでしょうか。
2014年
8月
05日
火
不動産を高く売るためのコツ
不動産を高くうるためには、ちょっとしたコツがあります。
不動産業の方なら既にご存知で、売り出し時にアドバイスされることもあるでしょう。
ここで事前におさらいしておきましょう。
売り出し価格に細工する
金額設定時は端数をつけましょう。
例）4980万円、5490円…
スーパーでの買い物と同じで、ちょっとお買得な感じがしますね。
売るまでのシナリオを考える
不動産を売却するまでにかける時間を考え、その中で予定を立てます。
１，希望の価格を押し通す期間、２，買い手の反応を見る期間、３，値下げする期間
この3つを大体でよいので決めましょう。
仮に何も考えずに売りだした場合…
最初の反応の悪くて弱気になってしまい、すぐに値下げ。
結果として希望より下の価格で売ることに……
最初から強気で行き過ぎて、予定の期間を過ぎても売れない……
なんて事になりかねません。
内覧を歓迎する
いつでも内覧OKです！という気持ちで準備をしましょう。
真面目に購入を考えている方は、必ず内覧をします。
内覧で好印象を得るには、まずお掃除をしっかりすることです。ハウスクリーニングを頼めば、プロの手でピカピカにしてもらえます。
そして、どこを見てもらっても大丈夫、というオープンな心構えを持ちましょう。
人気物件に見える演出
内覧スケジュールの時間は、他の人と少しかぶる時間を作りましょう。
ひっきりなしに見学者が来る、人気の物件を演出できます。
まとめ
いかかでしたか？ どれも簡単にできるので、やってみて損はありません。
コツを押さえて高値での不動産売却を目指しましょう！
2014年
8月
04日
月
内覧で好印象を与えよう
不動産屋さんの仲介で、購入希望者が家を見学に来る事があります。内覧を希望するということは、あなたの家に興味を持ち、購入を検討し始めているということ。
そんな有望な購入希望者に好印象を与えるために、どのような準備が必要なのでしょうか？
ここでは、そのコツを紹介します。
とにかく掃除！
掃除が行き届いている家はキレイに見えます。
「いきなり家全体を掃除するなんて無理！」
という人は、次に上げるポイントとなる場所だけ掃除しましょう。
水回り
トイレ・お風呂・洗面台に台所。
水回りは毎日使う場所ですので、見る人の目も厳しくなりますし、汚れていると目立つもの。
ここが汚いとニオイの元にもなりかねません。しっかりキレイにしましょう。
リビング
人は家にいるときのほとんどをリビングで過ごします。ですので、家を買う人もリビングをしっかり見る傾向があるようです。
整理整頓の行き届いた、過ごしやすいリビングを演出しましょう。
換気をしましょう
他人の家のニオイって、気になりますよね。
窓を開けて、部屋の換気をしておきましょう。
家の中を明るく
部屋の中を明るくすることで、部屋の印象も明るくなり、キレイに見えます。
カーテンを開け、照明をつけましょう。
これで準備OK
以上のポイントを抑えれば、内覧で好印象を与えられること間違いなし！
いつでも見学を受け入れられるよう、常に準備を心がけましょう。
高く売るならイエイの不動産一括査定
全国1,000社の査定比較を一挙に比較
大手はもちろん、中小の不動産業者までまんべんなく見積りが取得できる点もイエイの大きな魅力。
所要時間わずか30秒のスピード査定！！
比較した会社の中から一番高い金額で売れる会社が見つかります。
イエウール
売却したい不動産のある都道府県を選択して、お客様情報を入力するだけで査定のご依頼完了。最大6社の一括査定最高値が分かります。CMで有名な大手の会社から地場で実績が豊富な会社に対し最大6社を選択し、一括比較！